购买二手房时,“共有产权人”中途杀出怎么办?

2017年09月08日 来源:新浪财经

购房者与房主签订完买卖合同之后,半路杀出该房屋的“共有产权人”,说自己对房子的买卖情况毫不知情,要求终止房屋交易。

了解房地产的朋友都知道,二手房的交易过程中会产生很多问题,甚至可以说有很多陷阱,比如房屋质量问题、原房主是否还清房贷、合同纠纷霸王条款、阴阳合同等,其中有一个比较常见的情况是:购房者与房主签订完买卖合同之后,半路杀出该房屋的“共有产权人”,说自己对房子的买卖情况毫不知情,要求终止房屋交易。

列举一个案例:王某欲购买育才公寓的一套房子,该房产权登记在业主张某一人名下,产权证上未显示有其他共有人。签约时,张某口头表示其配偶同意出售该房产,并签署了一份配偶同意出售的承诺书,约定在规定时间内补齐配偶同意出售证明或者授权委托书,于是王某先行支付定金5万元。签约后,王某发现张某并没有按照合同约定办理后续流程,无奈之下,携经纪人去张某家登门催告,此时张某之妻李某才得知张某卖房一事,并明确表示反对。情急之下,王某一纸诉状将张某告上法庭,要求其继续履行合同,而李某以有独立请求权的第三人身份参加诉讼,要求确认合同无效。经法院审理后认为,张某的配偶为房屋共有人,张某和王某订立的合同无法证明已经取得李某的同意,应视为无权处分,故判决原被告签订的合同无效,被告张某返还王某购房款、定金及相应利息。


其实,这些所谓的“共有产权人”的出现,大多是有预谋的,有时候由于房价的上涨,卖方觉得自己亏了,不想卖了或者想涨价再卖,就会搬出这个“共有产权人”来搅局,达到终止交易的目的。

显然,这种情况对购房者来说是很麻烦的,不仅耗费自己的精力,还可能因此错过好的购房时机,因为“共有产权人”的搅局,房子没能过户,这对于某些重点城市的购房者来说是损失惨重的,比如“认房又认贷”的北京,损失就会更多,有可能门槛一下子高了一大截。

那是不是购房者只能认栽,没有办法了呢?答案是否定的,虽然在实际交易过程中因为“共有产权人”搅局而终止交易的比较多,但也有部分购房者通过诉讼等方式最终完成了房屋交易,拿到房屋所有权。

根据《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。


根据《婚姻法》司法解释(三)第11条规定,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

这两条“规定”给出了解决问题的方法,只要符合以下这两个条件,那么二手房的买卖合同就可以继续进行:

1、购房者是善意购买的。怎么理解?也就是说购房者买房时并未恶意,比如价格并无明显偏离市场行情,对房屋和产权人的具体情况足够了解等;

2、产权完成过户。很容易理解,就是产权人已经完成变更。

很多时候,“共有产权人”都是在过户之前杀出来的,没有完成过户的话购房者很难占据主动权,所以我们必须要在交易的时候把这个风险规避掉。

那么购房者需要做到以下几点:

1、核实房屋所有产权人。签约时须看房产证上是否登记了其他共有权人,可以通过查看房屋产权证书“共有权人”一栏记载来判断;

2、所有共有权人都须到场办理签约手续,不能到场的,须提供关于共有权人同意出售的相关公证;

3、如果原房主是已婚,则签合同时需要其配偶在场,不能到场的,必须要提供《配偶同意出售证明》;

4、如果原房主为离异,须提供离异时的财产分割证明(离婚协议,法院判决书等);

5、如果房子是继承而来的,则需要知道有哪些所有继承人,因为所有继承人都是共有权人,这些人都需要在场。并且因继承的房屋属于夫妻共有财产,还应该要求所有继承人的配偶出具同意出售的书面文件。


二手房交易处处是陷阱,对每一个细节我们都应该格外重视,否则在交易过程中出现问题,特别是购房者已经交了定金或者申请的房贷已经下来后出现问题,导致交易失败,对于购房者来说损失是巨大的。

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